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地产政策调整程度如何？

作者：吴信坤、荀玉根

4月18日央行、外管局联合印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，其中提到因城施策确定购房最低首付比例和贷款利率要求，支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求。在当前咬定5.5%左右的GDP增速目标不放松背景下，地产行业体量大、产业链长、关联行业多，稳地产是稳增长的重要抓手之一。21年9月，地产政策开始调整，央行、银保监会联合召开的房地产金融工作座谈会，提出维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。21年12月中央经济工作会议及22年政府工作报告均提出以“因城施策”促进房地产良性循环。截至目前，已有不少城市放松房地产政策，涵盖放松限购限售、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率等各项措施。

一线城市调整限购、下调房贷利率，信号意义显著。4月13日，上海临港新片区放松购房资格，延长原有购房资格有效期，将区域工作时间由“一年以上”缩短至3或6个月，其中3个月的人才住房政策重点支持单位达195家。1月以来，广州、深圳均不同程度下调房贷利率，广州房贷利率普遍下调了20-30个基点，首套房贷款利率降至5.4%，二套房贷利率降至5.6%。同时期北京下调房贷利率5个基点。

部分热点二线城市已成政策放松风向标。郑州3月1日颁布新政“18条”，今年以来率先全面放松限购限贷，政策包括降首付、降利率、松绑限购限贷、降低公积金贷款门槛等等，并于4月15日再次推出“10条”新政，给予人才购房补贴。3月底，部分省会城市加大了松绑力度，如哈尔滨废止房地产限售，取消新购买商品住房3年内不得上市交易规定；兰州取消“认房又认贷”政策。4月12日，天津印发公积金新政，规定父母可提取住房公积金支持子女购房。此外，1月以来，苏州、杭州、南京、武汉等城市均出现房贷利率下调举措。宁波、重庆、南宁等城市通过提高公积金贷款额度，或下调首套房首付比例以提供购房优惠。

三、四线城市“组合拳”式宽松政策已经出台。22年以来多个三、四线城市加大松绑力度，仅4月至今就有衢州，淮北、宜昌等10多个三、四线城市出台政策。“组合拳”中包含取消限售限购、放宽公积金贷款额度，降低首付比例，直接发放新市民购房补贴，给予购房奖励等，全面调整房地产“四限”（限购、限贷、限价、限售）。以宜昌为例，其房地产政策包括取消商品住房上市交易限制，加大个人住房按揭贷款投放力度及降低首付款比例。

从政策类型看主要有三类：发放各类购房、租房补贴及契税补贴。已有多地发布人才引进计划，给予引进人才万元至百万元不等的安家补贴（亳州、绍兴、泸州等）；对特定购房者给予购房奖励及补贴（延吉、四川资中、玉林等），其中包含农民，二孩、三孩家庭，新市民等各类人群。此外还有财政补贴契税等形式（衡阳、玉林等），最高补贴所交契税达80%。降低首付比例、房贷利率，提高公积金贷款额度。中国人民银行金融市场司司长邹澜表示：“3月以来全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。”一季度以来，多个城市降低首套房首付款比例至20%（南宁等），其中重庆自春节以来就已陆续下调首房首付比例。此外还有提升公积金贷款额度至60万及以上（南宁、宁波、沈阳等），其中沈阳符合条件人才公积金贷款额度最高可达240万元。放松限购限售、放宽落户标准。房地产限购限售政策逐渐松绑（哈尔滨），衢州更是成为全国首个同时放松“两限”（限购限售）的城市。各地不断出台放宽落户标准及租赁落户条件（南昌，嘉兴、上海临港新区），其中浙江省全面放开除杭州市区外专科以上学生落户限制。

一季度地产投资企稳，政策放松下全年有望维持合理区间运行。最新公布的数据显示，22年一季度房地产投资房地产开发投资完成额为27765亿元，同比增长0.7%。虽然目前地产基本面数据仍不佳，2022年1-2月商品房销售面积和销售额同比下降为9.6%和19.3%，但随着各地利好房地产政策不断推出，销量有望得到改善。据海通地产组预测，乐观情景下22年施工增速在1.4%，对应投资增速有望达2.7%，全年销售金额增速为-2.7%。

风险提示：房企资金面紧张情况未得到实质性改善。

注释：《策略甜点》分析可能影响宏观经济、资本市场的信息，是我们日常思考的沉淀。研究是个创造性工作，策略分析师需要细致观察、积极思辨，此报告系列不求全面，注重启发。如果说其他策略报告类似生活中的正餐，此系列报告好比餐后甜点，是个补充，是美好生活的一部分。