本文源自:证券市场红周刊

近期，易居企业控股、世联行、合富辉煌等地产代理商披露2021年度业绩报告，无一例外止盈转亏。其中，易居企业控股录得亏损88.93亿元，另在4月构成规模3亿美元票据违约，成为国内首家公开“爆雷”地产代理商。

年报季即将结束，房地产代理行业的业绩表现陆续曝光，财报显示，易居企业控股、世联行、合富辉煌等地产代理商遭遇业绩亏损。而出现这种普跌主要是因为房地产市场不景气，另外与一些头部地产公司爆雷有一定关系。

有业内人士向《红周刊》表示，来自房地产开发端的风险或加速中介代理平台洗牌。“目前整个地产行业洗牌已经波及到代理商，如果再经历一轮洗牌，能够存活良好的更少。”

一手房业务拖累

地产代理商普亏

因为房地产市场不景气，地产代理行业遭遇普遍亏损。截至4月29日，易居企业控股、世联行、房多多、合富辉煌等过半头部上市地产代理商披露了2021年报或未经审核业绩报告，上述企业报告期内依次录得净利润-88.93亿元、-11.29亿元、-11.71亿元、-4.45亿元，分别较上年同比变化为-3021％、-1118％、-431％、-396％。

其中，除了敲响退市警钟的房多多继2019年、2020年分别录得净亏损5.1亿元、2.2亿元后再度亏损，易居企业控股、世联行、合富辉煌属于首次止盈转亏。

对于亏损原因，这些地产代理商指出是房地产下行所带来的“连锁反应”，诸如“商业承兑汇票逾期未兑付”“个别房企客户的信贷质素恶化”“坏账拨备增多”等，影响归属于上市公司股东的净利润。《红周刊》梳理企业公告发现，2021年上述代理商均计提较大额度资产减值准备，易居企业控股、世联行、房多多、合富辉煌计提减值或坏账拨备分别为66.68亿元、16.6亿元、6.13亿元、3.06亿港元（约合2.58亿元人民币）。

《红周刊》了解到，从业务类型上看，上述企业区别于贝壳、我爱我家等发家于二手房业务的中介平台，易居企业控股、世联行、房多多更多聚焦于新房代理市场，做“B端市场的生意”。其中，房多多标榜做“中介的中介”，本质上是为商家用户构建服务平台；而围绕“大交易、大资管”开展业务布局的世联行，大方向是“to G（地方政府）、to B（大型企业）再to C”；易居企业涵盖易居营销、克而瑞、易居房友等业务产品，对应提供一手房代理、房地产数据及咨询以及房地产经纪网络三大业务。

而定位一手房代理，也确实曾给上述企业带来高速发展时刻。以易居企业控股为例，《红周刊》统计，2017年至2020年，易居企业控股一手房代理服务收入依次为39.27亿元、47.53亿元、45.66亿元、32.62亿元，占各年总营收比重为84.75％、79.91％，50.21％，40.52％。其间，伴随房地产经纪网络、房地产数据及咨询业务营收扩大，其一手房代理服务收入占比自2017年到达顶峰后逐渐下行，但该业务板块贡献营收占比仍居于公司三大业务板块第一。

但在房企销售额普遍下行的情况下，一手房代理商首当其冲地遭遇业绩下滑风险。2021年，易居企业控股一手房代理收入为19.76亿元，同比下降34.93％，在三大业务板块中降幅最高；占总营收比重则下降至22.34％，昔日的营收主力板块开始被其房地产经纪网络服务反超。

和易居企业控股类似，世联行2021年代理销售业务收入24.01亿元，同比下降19.81％，为上市公司贡献营收占比减少5个百分点至39.48％。已结算代理销售额3134.79亿元，增长率-18.43％；已结算代理销售面积2959.65万平方米，增长率-13.63％；代理收费平均费率0.77％，低于2020年的0.78％和2019年的0.8％。

对此，广东中原地产项目部总经理黄韬向《红周刊》表示，当前地产代理商在新房代理方面业绩下滑严重，主要跟其与开发商的紧密捆绑及赖以一手房贡献业绩有关。“比如，就中原在广州的门店而言，70％至80％的佣金收入是来自于一手房代理。今年以来受经济下行压力和疫情影响，地产销售额普遍下滑，像我们在广州白云区代理的6个楼盘就关闭了半个月，对整体业绩的影响可想而知。”

易居、世联行踩雷“大客户”

风险释放仍在进行中

在遭遇账面亏损的情况下，一些地产代理商的风险实际还未释放完成。比如押注部分“爆雷”开发商的代理机构，就存在这样的问题。

以近半年遭遇股价腰斩的世联行为例，据年报介绍，导致亏损最重要原因在于“某大客户资金周转困难，出现了商业承兑汇票逾期未兑付的情况，部分开发商客户出现融资困难、资金链紧张的状况”，应收款项计提的信用减值损失同比增加10.41亿元。

尽管世联行未点名“大客户”是谁，但公司以往年报显示，这或与恒大集团有关。2020年，恒大以7.15亿元销售额占公司年度销售总额比例达10.64％，系世联行第一大客户。2021年，公司明确涉及恒大集团的权益性投资价值变动为-8500万元。

截至2021年底，世联行的应收款项仍有相当一部分源自恒大。年报介绍，世联行应收恒大集团及其关联方的应收款项合计12.53亿元，另通过间接投资持有其子公司恒大地产其他非流动金融资产为1亿元。如今，昔日大客户深陷流动性危机，世联行前述应收款型和投资面临较大风险敞口。

而今年4月份触发美元债违约的易居企业控股，与“大客户”的深度捆绑有过之而无不及。其2018年赴港上市披露的招股书显示，公司参股阵营包括恒大、富力、龙光、新力、禹洲等26家房企，然而过去一年，上述房企过半出现流动性危机。

根据易居企业控股近期发布的未经审核业绩公告，公司预期信贷损失的金融资产亏损拨备（扣除拨回）从2020年的约1.72亿元增加3765％至2021年的66.68亿元，原因为“个别房企客户信贷素质恶化”“个别房地产客户的未偿还贸易相关应收款项”。根据其以往业务构成，易居企业控股触雷对象同样绕不开恒大。《红周刊》统计，2018年至2020年，恒大为易居企业控股贡献的营业收入依次为18.7亿元、16.4亿元、13.2亿元，占比公司总营收依次为31.5％、18.0％、16.4％，尽管其营收占比有所下降，但其间始终为易居企业控股单一最大客户。

据易居企业控股此前公告，截至2021年中，易居企业控股的应收账款为74.34亿元，其中恒大是其单一最大客户，涉及恒大的应收款项在35～40亿元，占其总应收账款比重约50％。可以说，深陷流动性危机的恒大集团直接令易居业绩承压。

“‘大客户依赖’其实是企业的一种经营理念和业务结构。”黄韬对此表示，“我们将业务模式分为‘大树式’或者‘森林式’，前者好比一棵大树死掉，主营业务也就随之倒下，确实有很大风险；后者可能是一棵小树死去，但还有其他的。这是经营理念的差异，企业在不同地区和不同阶段有灵活的选择。想要持续生存下去，关键还是要维持核心竞争力和市场占有率。”

地产代理商业务和人员收缩

行业转型前景不乐观

与业绩承压相伴随，地产中介及代理商开始收缩业务以及人员编制。比如，今年3月，在线房产交易平台Q房网发布内部通知，宣告上海云房数据服务有限公司歇业，原因为该公司“持续亏损、无力维持正常经营”；而某头部上市中介平台，则在当月传出二手和新房交易服务事业群部门人员优化10％的消息。

58安居客房产研究院发布的《全国房产经纪行业季报（2022年一季度）》显示，2022年前3月，受市场环境影响，全国房产经纪公司数量持续减少，3月环比降幅达12.1％。

实际上，部分地产代理商在去年就已经开启人员优化进程。《红周刊》统计显示，截至去年底，房多多员工总数为604人，同比减少64.98％；世联行员工总数为14006人，较上年同期减少34.05％。

具体来看，以世联行为例，其2021年各专业构成类别中，员工裁撤比例居前三的是金融类、业务支持类和销售类，截至报告期末分别存续124人、1210人、5987人，同比减少57.2％、48.33％、43.08％。与之对应的，资产运营类是其惟一员工数量正增长的专业类别，截至报告期末存续3068人，较上年同期增加1.52％。

《红周刊》发现，世联行的动作既与行业内普遍收缩有关，也与自身业务转型有关。这不仅世联行，其他地产代理商也在谋求转型。

据了解，地产代理商纷纷在金融业务、长租公寓、数字服务等领域寻求第二增长曲线。比如，房多多寄希望于打造数字化服务产品“房云SaaS”。易居企业控股自2020年起与阿里联合推出天猫好房，并以此为平台开展数字营销服务，该业务板块在2021年实现收入34.43亿元，同比大增202.53％。世联行在引入珠海大横琴集团并让渡控股权的2020年，亦借机宣布朝向“大交易+大资管”转型，前者包括代理销售和金融业务；后者包括城市资产管理、空间运营、招商租赁业务等。2021年，世联行处置了酒店管理、公寓管理类公司60余家；另通过投资新设及收购资产等形式取得商业保理、房地产顾问咨询及城市运营服务类公司40余家，“大资管”业务落地明显。

不过，《红周刊》梳理发现，世联行的新增业务盈利能力有待提升。2021年，其新增城市资产管理、空间运营业务，分别实现营业收入7.34亿元、5.49亿元，占总营收比重为12.10％、9.02％。然而前者毛利率为11.29％，低于其“老本行”代理销售所表现出的24.8％；后者营收尚未覆盖成本，毛利率为-12.2％。

黄韬对此表示，目前地产代理商的新型业务对于提升行业整体运营水平有益，但不宜夸大其作用，“比如互联网+、数字化营销等业务，能够完善方案整合、提升配套服务，但它们仍然无法代替最重要的线下销售。”

空·白研究院创始人杨现领则向《红周刊》表示，依靠“信息差、资源差”这种简单的运营逻辑是中介机构及代理商们出现困境的本质原因，只是该轮市场下行让大家的风险暴露得更加清楚，“如果不重新找到行业的角色和价值，所谓的‘护城河’或‘第二增长曲线’依旧非常难。”

从未来趋势来看，黄韬认为地产代理商仍有可观的市场份额，代理机构的营销策划等功能也不会消失，“仅以广州为例，10万套一手房住宅，意味着两三千亿元的销售额，按照代理公司能够分到10％的销售额来看，也有几百亿元，市场份额还是很大的。”

与此同时，能够顺利“渡劫”的代理商将“有得做”。“一是开发商需要卖货，也存在竞争，需要跟代理公司合作；二是目前市面上聚焦一手房业务的代理商其实没有多少家可选，而目前整个地产行业洗牌已经波及到代理商，如果再经历一轮洗牌，能够存活良好的更少。”黄韬对此表示。

他补充说，届时整个中介代理行业可能面临一个新的课题，比如开发商是否会形成自己的销售模式，淡化代理功能；再是利润率问题，“因为市场行情好的时候，开发商给到代理公司的利润未必会提高，有时候规模越做越大，利润反而在下降。这是行业考虑的新课题。”

（本文已刊发于4月30日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）