昨天下午，央行宣布了一次特殊的定向降息——居民首套住房贷款利率较LPR减少20个基点。 目前5年期以上LPR为4.6%，即是说首套房最低可以拿到4.4%的贷款利率，对比二套房的5.2%，看起来是要优惠不少。不过，有网友对此毒舌调侃：30年期的50万元贷款，总共可以省2万元利息，就是开30年的拼多多VIP，都比这个省得多。 如果只算借贷利息账，确实如此，但对楼市有点了解的人都知道，对房子来说，房价涨不涨才是核心，而利率则是房价变化的重要风向标，随着此次LPR定向降息政策的落地，楼市反弹的意味已经相当浓厚。 今年以来，已经有约80个城市放宽楼市政策，可以预见，这个数字还会继续增加。 各地调控政策中的创意举措 在众多已出台的调控政策中，大多数比较常规，无非是降低购房的门槛、降低利率或首付之类，但也出现了两个超常规的创意举措。 第一是对二胎、三胎家庭以政策倾斜。 这个创意来自无锡市，上周还被南京抄了去。 4月25日，无锡市连发两份文件，宣布生育二胎及以上的本市户籍居民家庭，可以在限购区域新增购买一套商品住房，同时，其申请公积金贷款的额度也可以由50万元提升到60万元，如果夫妻俩都符合条件，则可提升至100万元。 都说房子是生娃的最大阻碍，而购房需求萎靡又是楼市目前的症结，无锡这波操作则是“买房催生一条龙”，好一个“以改兼赈，两难自解”。 第二是打通房屋买卖和租赁市场的通道。 5月11日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布了一套试点方案，其中最重要的一点是：《方案》实施前已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。 简单概括，就是只要你把你空置的房子挂到政府推出的租赁中介平台上，长租10年，那么这套房子将不计入家庭住房套数，你便多了一张房票。 如果仅从出发点考虑，长沙的这个创举要比无锡的一石二鸟更厉害。既打击了只买不住的炒房行为，又增加了租赁房的供应量，平抑了打工人的租房成本，还释放了购房需求。如果能顺势把政府的中介平台做大做强，更是有利于规范房屋租赁市场，增加税源，属实赢麻了。 乍一看，这两个创举都挺完美，但仔细一推敲，都有问题： 真有购房需求的二胎家庭确实能受惠，但如果二胎家庭没有需求呢？或是受惠后依然买不起房呢？ 房屋买卖租赁打通确实能增加房票，但租房成本便宜了，是不是还一定想买房呢？ 两地政府的举措，都是从已经有房的群体出发，希望能提振他们的再购房需求，用互联网行业的话来说，是抓“复购”。可现在楼市最需要的，恐怕还是“拉新”，如何让还没买房的人想买房、买得起房，才是关键。 楼市松绑的政策脉络 以前也有过楼市宽松，为什么本轮调控中才出现了这种颇具创意的政策，且还有扩散到更多城市的趋势呢？ 这得从本轮楼市松绑的脉络说起。 从2020年8月推出“三道红线”政策开始，房地产行业便利空不断，锤得各路地产商一片哀鸣。 但是到了去年年底，部分楼市不太景气的二三线城市出台了一些零星的宽松动作，比如哈尔滨、衡阳、玉林等。这是因为疫情中，经济底子较差的城市开始习惯性地向楼市寻找支撑。 到今年年初，央行对LPR进行了一次普降，虽然只有5个基点，但是业内普遍认为，官方的态度隐约要变了。 3月16日，财政部宣布展示不准备扩大房地产税改改革试点城市的条件，信号越来越清晰了。 于是在4月，各大城市的地产调控政策就开始陆续登场了，既有衢州、日照等三四线城市，也有南京、杭州、苏州、广州这样的一二线城市。楼市松绑的暖风在一个月内吹遍了全国。 4月29日，政治局会议为房产政策定调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。”等于是给各地的行动予以了肯定。至此，地方政府已经完全明确了楼市松绑的信号。 最后一步，则是让购房者也对信号也有所感知。于是便有了昨天的这个动作，20个基点不算多，还有条件限制，但是已足够让人看清“风头”了。 放松已成定局，但是怎么放松，有讲究。 首先明确的是房住不炒，无论从哪个角度考虑，这条红线都不能逾越。在此红线内，则要完成另一个目标：盘活房产市场的流动性。 正是在这两大条件的限制下，地方政府才想出了上述颇具创意的政策。 楼市调控的难点 2020年疫情后，为了防止行业萎缩，政府给了楼市一点宽松，很快楼市就迎来了一波小行情，杭州、南京、上海等地都出现了买房热，“万人摇”楼盘屡见不鲜。 给点阳光就过分灿烂，那便收了阳光：三道红线、两集中管理等政策陆续出台，各地的限贷、限购政策也陆续加码。 但很快，楼市又过分萎靡，一些房企暴雷，更多房企承压，许多城市房价下跌。于是，本轮宽松又开始了。 似乎，我们的地产调控总是容易做过头，呈现出强烈的周期性。这是由房地产行业的特殊性决定的。 一方面，房地产行业是国民经济的重要组成部分，不能垮，所以每当楼市出问题时，地方政府都有强烈的救市意愿。 另一方面，房价又与民生、金融安全息息相关，目前我国的宏观杠杆率已经高达260%，居民杠杆率也已经超过60%，房价真的不能再猛涨了。 因此，政策调控的尺度必须非常精准，而精准又是很难做到的。 前两年，严格的房产调控政策使房地产市场的流动性备受打击，许多城市都出现了一二手房倒挂现象：新房价格被政策限制，相对便宜，但是想买的人多到要排队；二手房倒是随便买，但是价格基本都高出限价，成交量也因此下跌。简单来说，就是炒房被打击了，但正常的买房需求也被打击了。 本轮调控的实质，就是如何通过政策，精准区分炒房者和有真正需求的购房者，压制前者帮扶后者。 所以，我们可以看到，许多城市的楼市新政都是围绕首套房、公积金购房来做的，因为这些最有可能是刚需。 还有一些城市则选择从降低税费的角度入手，这虽然不能像首套房、公积金贷那样瞄准刚需群体，但却能降低交易成本，从而增加二手房的供应量，平抑二手房价格，也能起到一定效果。 极难精准，却又要尽力精准，这就是目前地方政府“因城施策”的难点所在。 其实，类似这种情况的，又何止房地产呢？