文 | 记者 郑钧天 王优玲

中国人民银行、银保监会近日发布通知，调整差别化住房信贷政策。今年以来，降首付、降税费、调整限购范围、提升公积金贷款额度……全国已有诸多城市调整楼市调控政策，着力支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

多地发布楼市调控政策

4月以来，多地发布楼市调控政策。其中有郑州、兰州、福州、长沙、南京、苏州等大中城市，也包含诸多三四线城市。其调控举措主要以支持刚性和改善性住房需求为着力点，提振住房消费。

——降低购房首付比例。当前，购房者因购房门槛、自身收入水平等多方面因素，大多处于观望状态。多地降低首付比例，降低置业门槛。

贵州贵阳、江苏连云港、河北廊坊等地近期发布通知，实行购买首套房首付比例20%的政策。江苏徐州近日发文，鼓励金融机构对无房无贷的首次购房及有房无贷的二套住房降低首付比例。

——加大公积金购房支持力度。据诸葛找房数据研究中心统计，今年已有超过30个城市调整公积金政策。四川泸州、江苏扬州、盐城等城市发布政策，将首套房公积金贷款最高额度提升至60万元，河南南阳等城市则提高到80万元。江苏镇江、宁夏银川等城市还降低了再度使用公积金贷款的改善性购房群体的首付比例。

——下调房贷利率。央行和银保监会调低了首套房利率下限，进一步降低置业成本。值得注意的是，多地调整了首套房贷利率的认定标准，采取了“认贷不认房”的政策，即对于已结清贷款的家庭，再次申请房贷认定为首套房。江苏徐州、连云港等多地还发文鼓励银行加大二手房交易贷款支持力度、缩短审批放贷周期等。

——降税费，发放购房补贴。部分地方对增值税、契税等税费进行优惠，有些地方政府直接发放购房补贴，以提振刚需和改善性住房需求。此外，有些地方还调整限购范围、缩短限售期限等。

支持合理住房需求

4月29日召开的中共中央政治局会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

今年以来，全国房地产市场运行虽总体平稳，但受疫情反弹、个别头部房企债务违约风险暴露、个人收入预期下降等因素影响，房地产市场预期转弱，商品住宅销售下行压力有所增大。

国家统计局数据显示，1至4月份，全国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；商品房销售额37789亿元，下降29.5%。

相关专家认为，从房价同比变动情况来看，房价下跌的城市数量有增加的趋势，购房者信心尚待恢复。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，当前市场成交量仍处于低谷，各地需要因城施策，在调控的精准性上下功夫。

新发布的金融统计数据表明，4月住户贷款减少2170亿元。其中，住房贷款减少605亿元。

一家品牌房企营销负责人分析认为，多地从降首付、降利率、扩大公积金使用范围等措施入手，有利于满足刚需和改善性购房者的真实、合理购房需求。

家在江苏南通、常年在青岛做生意的张先生表示，由于无法将户籍迁至青岛，常年往返于两地的他不得不租房解决居住问题。“希望能在青岛买一套房，但由于非户籍人口购房政策门槛较高，实行五年限售政策，市场上二手房的选择不多。”

中国宏观经济研究院研究员刘琳认为，各地在守好风险底线的同时，对之前的收缩性调控政策进行适度调整，以更好地支持首套刚性购房需求和合理改善性需求，鼓励新市民、青年人等群体进行住房消费。

▲图/新华社 记者 蔺以光 摄

坚持“房住不炒”，促进楼市平稳健康发展

当前，“房子是用来住的、不是用来炒的”定位是社会共识。这个定位没有动摇，力度没有放松。各地因城施策不能脱离这个定位和方向，关键是要继续实施好房地产长效机制，增强精准性协调性。

记者调查发现，除了购房成本不低、贷款周期较长等原因之外，购房者短期内不愿出手的原因还在于对楼盘烂尾风险的担忧。

业内人士普遍认为，楼市僵局的“破局点”在于激发潜在需求，从而盘活存量房源，激活房地产资产的流动性，确保政策能及时落地。

“有活水了，客户就会逐渐回来。”北京链家一家门店负责人说，随着房地产市场信贷环境的进一步改善，购房者信心有所提振。

相关业内人士建议，监管部门应对房地产企业实施分类管控，因企施策，对可实现良性循环和健康发展的房企，给予必要的纾困保护；对管理不善、盲目扩张的高杠杆、高负债、易引发社会风险的企业从严监管，防止项目出现“烂尾”，最大限度维护购房者的合法权益。

4月70城新房价格：47城环比下降，持续降温

文｜本刊综合报道

5月18日，国家统计局发布2022年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

数据显示，4月份，中国70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有47个和50个，比上月分别增加9个和5个。

国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读表示，4月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格下降城市个数增加，一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。

从各线城市表现来看，4月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.9%和2.4%，涨幅比上月均回落0.4个百分点。

二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.6个百分点；二手住宅销售价格同比下降1.0%，降幅比上月扩大0.8个百分点。

三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降1.5%和2.5%，降幅比上月分别扩大0.9和0.6个百分点。

2022年4月份新建商品住宅价格上涨的城市中，涨幅前十的城市分别是：成都、贵阳、北京、杭州、乌鲁木齐、南昌、海口、长沙、金华、石家庄（南宁、西安、济宁，与石家庄新房价格环比涨幅相同）。

其中，成都、贵阳的新房价格环比涨幅领跑70城，环比均上涨0.8％；北京新房价格环比涨幅0.7%；杭州和乌鲁木齐环比涨幅0.6%。

新房价格环比跌幅较大的十个城市分别是：北海、锦州、岳阳、湛江、襄阳、蚌埠、韶关、常德、扬州、丹东。

其中，北海新房环比跌幅1.6%，为70个城市中新房价格环比跌幅最大的城市；锦州新房环比跌幅1.5%；岳阳新房环比跌幅1.3%。

“可以看出，4月我国市场房价的整体跌幅扩大，下跌城市的个数在增多。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐对本刊记者表示，总体上说，二三线城市房价下跌压力超过一线城市，尤其是三线城市压力较大，比如大理、南充等多地下跌态势明显，甚至昆明和太原等省会城市跌幅也不小。

多位房企市场营销部门负责人对本刊记者说，当前市场上的购房者因购房门槛、自身收入水平等多方面因素，大多仍然处于观望的状态，前往售楼处问询的人数有所回升，但转化成实际销售的比例较低。

今年4月以来，多地基于稳楼市、稳预期调整楼市政策。“由政策面向市场面的传导还在持续中。”58安居客房产研究院分院院长张波对本刊记者表示，市场信心依然处于筑底回升的阶段。

“一大波政策都在落实，说明政策也需要有发酵的过程。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，包括降低购房首付比例、加大公积金购房支持力度、下调房贷利率以及税费等，都可以有效地支持合理住房需求。

此外，严跃进认为，各地对于二手房的政策支持力度较大，比如杭州近日对增值税政策调整、定向对二手房放松限购等，可以增加市场热度，激发二手房交易活跃度。
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