伴随疫情反复、政策收紧，以及2021年下半年以来销售萎靡等多重因素，房地产市场持续出现深度调整。受此影响，中南建设（000961.SZ）2021年报首次出现业绩亏损。

对于这份不太理想的成绩，中南建设管理层业绩交流会上的开诚布公、毫不讳言自身不足，给各方留下了相当深刻的印象。

“2021年，我们交出了一份历史上最差的答卷，实际业绩也与预告出现了巨大偏差，我代表公司管理层向所有股东和关心中南的朋友们表示万分歉意，也诚恳接受大家的批评。”中南建设董事、总经理陈昱含在业绩会上，诚恳表示。

中南建设董事长陈锦石在业绩会上表示，疫情等复杂因素叠加之下，预计市场短期内难以快速回暖，但于改善型需求仍还存在，未来市场信心也会逐步恢复。“中南实际的有息负债不高，算是我们现在的一个优势。我们这一次没有躺下，还能活着，而且也一定能活着。”

对于今年的经营思路，陈昱含表示将保持审慎经营原则，同时提出稳定融资、瘦身出清、稳定生产、精简高效、政府帮扶这五大改善举措。

据悉，中南建设将从能力和财务表现两方面重新审视公司旗下业务布局，通过业务和资产出清减轻经营负荷，实现业务聚焦、扩大核心业务安全边界。目前，中南建设已完成项目股转14个；地产和建筑业务区域分别由21年初的19个、15个双双减少到当前的8个、8个。

“我们会把现金流管理放在首要位置，不容任何闪失。同时结合自身能力和现状，对业务、资源进行合理排序，保障核心业务生产经营稳定。”陈昱含表示。

坦诚剖析深层问题

中南建设2021年年报显示，公司报告期内实现营业收入792.1亿元，同比增长0.8%；归属于上市公司股东的净利润亏损33.83亿元；这与2022年1月29日《2021年度业绩预计下降的公告》披露的7.08-21.23亿元出现偏差。

中南建设管理层指出，业绩预告出现偏差，主要有几方面原因。

首先，市场持续下行，公司在业绩预告时未能对风险完全预判，对现有存货的跌价准备，以及各项应收款和合同资产的减值计提不充分。其次，公司对部分合营、联营公司收入确认的不确定性准备不足，部分预计投资收益未能确认。

“受疫情和市场调整影响，部分竣工项目未能如期交付，不能确认收益。此外，对部分利息支出的资本化条件预计谨慎度不够，导致费用增加。”中南建设董事会秘书梁洁在业绩会上表示。

据悉，中南建设为获得充裕现金流以保证财务安全，去年四季度以来公司持续加大现房、库存去化；但加大去库存也对利润形成了一些影响，由于当期销售当期确认亏损，计提各项减值准备38.8亿元。

实际上，从中南几个基本面来看，情况并不差。

据中南建设2021年年报，报告期内，公司房地产业务合同销售额1973.7亿元，销售面积1468.7万平方米；建筑业务实现营业收入251.4亿元，同比增长13.3%。销售金额中，一、二线城市占比 42%，同比略有上升。

一位分析人士表示，去年楼市整体低迷，房企业绩不佳，可以说是行业较普遍的现象。“为保持足够的现金流，房企在一些项目上不得不以价换量，从而对利润产生影响。但不少房企往往只谈自己好的方面，很少在公开场合讲自身不足之处。”

对业绩偏差原因，这位公司掌舵人进行了详细解释和说明。

陈昱含在业绩会上指出，偏乐观的业绩预判、对会计准则理解的偏差及实际交付的延后，所反映出公司经营和管理中存在更深层的问题。

“为保证现金流安全而牺牲利润，说明规模、能力与安全要求出现错配，内外部压力下缩表出清力度不够。在高增长时期因缺乏审慎经营导向，一些项目地价偏高，从而形成大额亏损和减值计提，使得公司要为这些失误买单。”陈昱含表示，过去重规模、轻利润和资金的经营取向未得到根本扭转，利润和现金流管理亟待加强。

“因融资大幅下降、经营回款持续承压，使得非受限资金总量未能得到根本好转。受低周转、高负债业务拖累、非核心地产业务未能出表影响，有息负债相对于净资产及账面资金并未明显下降。”陈昱含补充道。

前述分析人士指出，如果一味粉饰业绩，未必会赢得投资人的信任，并可能给未来发展埋下危机；但中南敢于谈自身不足，并提出切实可行的解决方案，不仅说明其不回避问题、对现实情况有相当明确的认识，同时也反映出其有足够的勇气和能力去解决这些问题。

“逐步把问题解决后，中南建设一定能够走出低谷，再创佳绩。”这位分析人士表示。

将进一步提高财务安全度

就投资者所问债务情况，中南建设管理层表示，有信心确保财务安全。

年报显示，至2021年年末，中南建设有息负债（含期末应付利息）622.8亿元，较2020年末减少176.3亿元，同比下降22.06%，与年度经营规模比值保持行业最低水平。

现金流方面，面对市场变化冲击，即使在年度利润亏损高压下，中南建设现金流仍然相当坚挺。

年报显示，中南建设2021年实现经营性现金流入1446.7亿元，同比增加幅度达12%，是一年内到期的各类有息负债（含期末应付利息）的6倍。公开资料显示，中南建设年内经营活动产生的现金流量净额167.7亿元，已连续四年保持正值。

受益于对有息负债规模展开严格管控，在行业严峻背景下，中南建设仍保证了充足的兑付能力。

据悉，中南建设今年仅有6月和12月合计本金14.22亿元的境内外债券到期需要兑付，而公司在手货币资金高达224亿元。业内认为，这体现出其偿债保障度高，抗风险能力强。

“目前公司账面资金约224亿，远大于一年内到期公开债务规模。伴随资产和业务出清，以及针对前融、开发贷等银行融资，通过债务展期、转贷续贷，我们的现金短债比一定会重回1以上，进一步保障短债偿付的安全度。”中南建设管理层表示。

对于投资者所问今年融资安排，中南建设一位管理层回应，当前市场环境下，民营房企信用债面临难发行、发不出的窘境，预计未来融资形势很难出现根本性好转。

“接下来的融资将更多依赖于标的物资产，而非信用融资。资产和部分业务的出清，以资降债或成为一种选择，在换取增量资金的同时可以切实降低债务压力，也有利于改善经营面。”上述管理层补充道。

土储方面，中南建设在投资布局和拿地成本方面，进行了相当审慎的把控。

陈昱含表示，去年下半年以来，公司停止拿地是出于审慎经营的考虑。“从现在的情况来看，当时做出这样的决定是比较正确的安排。”

年报显示，中南建设2021年新增45个项目，新增规划建筑面积752万平方米，同比减 少 50.6%。

对于今年的投资，陈昱含在业绩会上表示，目前市场还处于调整期，短期土地市场的竞争不会更激烈，公司将坚持审慎的投资策略，进一步增强面对风险的能力。

期内，中南建设新增项目平均地价成本约3837元/平方米，同比下降23.5%；平均销售价格13439元/平方米，同比上升1.2%，两者之间的价格差有为未来利润提供保障的可能。此外，公司2021年实现新开工面积 989.3万平方米，同比减少27.1%；

年报显示，截至2021年年末，中南建设可竣工资源4135万平方米，是去年销售面积的2.8倍。另外，截至2021年末，中南建设合并报表范围内已售未结算资源1344.6亿元，是2021年结算收入的2.4倍。

“我们目前的资源，完全可以保障今年的销售。在市场明确恢复后，再增加投资也不会影响未来的发展能力。”陈昱含说。