21世纪经济报道记者唐韶葵 实习生王佳琦 上海报道

5月9日上午，苏州2022年首轮集中供地大幕开启，土拍市场久违的溢价率出现了。当天成交的第一幅土地位于苏州虎丘区狮山板块核心地段，由卓远地产（成都）有限公司（简称“卓远地产”）以约10.52亿元获得，这幅地块以12.5%的溢价率成交。

几乎同时，5月8日、9日，苏州陆续优化调整限售、限购以及首次置业首付比例。其中，最大的变化就是苏州放开了自2019年7月24日开始实施的限售、限购升级政策。

政策优化加强了楼市流动性，传导到土地市场，便是刺激了房企的拿地热情。同策研究院研究总监宋红卫指出，楼市政策调整是房企进驻苏州的原因，土地市场政策也有所调整，部分项目已经放开预售限制，降低了房企的资金压力。

3年来首次调低外地人购房门槛

5月9日，21世纪经济报道记者从中国邮政储蓄银行苏州常熟支行获悉，目前，该银行支持在常熟首次购房采取2成首付这一政策，首次购房需为无房无贷，即征信无房贷记录且在苏易登有无房证明，暂无本地户籍要求。招商银行常熟支行表示，常熟首次购房可采取2成首付，但具体的实施细则还没有出来。南京银行常熟支行表示，常熟区域支持首次购房采取2成首付，其中，购买一手房时，需要查看楼盘是否准入，如未进行楼盘准入可提交楼盘相应材料进行办理，二手房则无此要求；此外，外地户籍需要连续缴纳12个月社保方可享受该政策。

5月8日，记者从苏州多家中介获得最新的购房合同显示，苏州从2022年5月9日起执行优化调整后的限售、限购政策。苏州新房限制转让时间由3年调整为2年，二手房限制转让时间由原来的3年调整为不再限制转让年限；二孩家庭或因家庭出生人口增加（二孩三孩的到来）置换不受限售条件的制约；限购方面，非苏州市户籍居民家庭购房条件从原来的三年内累计缴纳24个月社保调整为连续缴纳6个月社保；二孩及以上家庭，买卖房屋不限制；苏州户籍可买第3套房；非限购区域（常熟、张家港）购房，不计入家庭限购套数。

苏州优化与调整政策也迎合了宏观大环境的变化，此前的4月29日，人民银行在召开的专题会议上就强调，执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。

其实，自去年下半年开始，苏州楼市表现就较为低迷。据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年一季度，苏州新房成交17212套，环比上季度增长7.07%，但与去年同期相比仍下滑17.52%。

今年4月，苏州新房成交量同比大幅下滑。据克而瑞苏州房产测评统计，2022年4月苏州市区商品住宅成交面积为39.84万平方米，环比减少23.32%，同比减少57.37%。

在一名苏州房地产业内人士看来，政策调整对二手房短期内刺激效应有限，市场修复也需要时间，但对本轮土拍的刺激作用很明显。

市场流动性出现回暖迹象

自2021年下半年开始，资金链趋紧的房企通过减少拿地支出保发展，各地土拍市场也逐渐降温。

土拍市场的冷淡延续至今。在长三角地区已完成首轮集中供地的城市中，无锡、南京均以底价成交多幅土地，其中南京土拍流拍率达30%。

据3月28日发布的地块公告显示，苏州首轮集中供地共推出15幅涉宅用地，总占地面积83万平方米，总起拍价227亿元，在5月9日、5月10日正式竞拍。

5月9日的土地出让中，除了大悦城溢价拿地，苏州市保障性住房建设有限公司以19.11亿元竞得姑苏区平江新城的1幅土地，溢价率为1.64%。另外5幅地块以底价成交，其中，苏州新高绿建建设发展有限公司以合计33.07亿元底价竞得3幅高新区地块；恒泰商置以23.8亿元底价竞得位于相城区高铁新城一幅地块；相城城投以8.43亿元底价竞得位于相城区渭塘镇的地块。整体成交先扬后抑。

2022年一季度，苏州各县市宅地仅昆山和张家港各底价成交1幅地块，常熟和太仓无宅地成交。其中，昆山1月成交1幅千灯镇宅地，由当地房企江苏中基置业以4.7亿底价摘得；2月，张家港锦华镇成交1幅商住用地，同样由当地房企中联置业以1.93亿底价竞得。

整体来看，苏州土拍市场仍然较为低迷。正如宋红卫所指，苏州集中供地第一天基本还是国企、央企为主，少部分民企参与；地块整体底价成交为主，少量优质地块有超过10%的溢价率，市场流动性出现回暖迹象。很快，就在这个5月，苏州即将发布第二批次集中挂地信息。或许，届时苏州楼市又将呈现另一番景象。