李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

刚刚披露的数据显示，1-4月份全国房地产开发投资下降2.7%。在1-3月份仍正增长0.7%的情况下，1-4月份逆转为下降2.7%，主要原因在于，受疫情影响，4月全月房地产项目线下办理规划报建、开工、销售等都受到影响。1-4月，房屋新开工下降26.3%，土地购置面积下降46.5%，二者占开发投资90%以上的份额。

另外，竣工有利于开发商提取预售资金，但由于散发疫情冲击，交楼受到影响，加上开发商资金链紧张，1-4月竣工面积下降11.9%，也拖累了开发投资。除疫情的外部冲击，部分开发企业对行业走势较为悲观，拿地、开工的积极性下降，其主要驱动因素就是销售端持续疲软。1-4月份，全国商品房销售面积、销售金额同比分别下降20.9%、29.5%。

疫情因素导致就业密集型的服务行业受到一定冲击，加上去年以来对地产、金融等资本运作型行业进行规制，部分居民收入受到影响、预期转弱、购房意愿持续下滑。近期央行调查显示，城镇居民倾向于“更多消费”的居民占23.7%，比上季减少1.0个百分点；倾向于“更多储蓄”的居民占54.7%，比上季增加2.9个百分点；倾向于“更多投资”的居民占21.6%，比上季减少1.9个百分点。居民购房意愿下降，传导至前端的开发商层面，就表现为拿地、开工意愿下降，拖累了开发投资。而且，开发商整体仍旧以促销来稳资金链。

1-4月份，东部地区商品房销售面积跌幅小于中部地区跌幅，但全国商品房销售金额跌幅大于销售面积跌幅。这意味着，“降价促销”仍旧是开发商营销的主要战略。从“五一”假期及近期市场调研来看，在珠三角、长三角主要城市，除了核心区极少数新房项目外，大部分新盘项目仍以降价为主，甚至以低于周边同类二手住房价格为营销策略，吸引购房者进入市场。

3月份，70个城市中仍有38个城市的新房价格在下跌。如果房价下跌，会对开发商拿地、开工形成负面预期，对购房者积极入市也不利。再加上4月份开发商债务风险仍旧在散发，导致金融机构对开发商的风险偏好较低。1-4月份，开发商到位资金同比下降23.6%，降幅甚至比2020年疫情期间要大。

可见，目前商品房市场量价下行、行业全链条下行的格局下，资金主体对开发行业的风险偏好已经降至历史最低水平。分项来看，占资金来源15%左右的国内贷款，1-4月份下降24.5%，显示银行、信托等机构的贷款意愿下降。目前，预售资金监管严格，确保交楼和社会稳定的楼市主旨下，银行、信托贷款的积极性必然持续走低，对新开工的影响比较大。

另外，占资金来源接近一半的销售回款，包括定金及预收款、按揭贷款，1-4月份分别下降37%和25.1%，降幅分别比1-3月份扩大了6、6.3个百分点，显示4月当月疫情对新房销售的影响，以及疫情多点散发下居民买房动力下降。不久前发布的金融数据显示，4月份住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元，显示贷款购房意愿下降。

4月18日，央行、外管局提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的23条政策举措，关于房地产，提出“合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求”，这是央行层面2017年以来再次明确指向首付和贷款利率要求，在因城施策原则下，更多符合条件的城市下调首付比例，降低房贷利率，地产需求端的金融政策将再次调整。

5月15日，央行、银保监会发布通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。也就是说，央行对首套房按揭“定向降息”，新的首套房最低按揭利率为“LPR-20个基点”，二套房仍旧是“LPR+60个基点”。

央行此举彰显了差别化的住房信贷政策更加精细化设计，重点支持新市民为主导的首套房需求。显然，当前楼市下行，除了2020年疫情后调控政策收紧，金融、土地和财税等一揽子长效机制落地，以及近期的疫情冲击外，更多的是房地产供需错配，即新市民是买房的主体，但其对高房价的支付能力较低。因此，更多的政策应当着眼于如何降低购房成本。

基于此判断，国家对于当前楼市下行，有全面客观的认识，即行业连续5-6年在历史最高位徘徊，包括开发、销售和价格，都停留在历史最高位。但同时，经济转型仍处在攻坚期，近期经济增速下行叠加疫情因素，楼市购买力下降与行业下行。未来，必须要加大降成本力度，包括地价、房价、贷款和税费等都需进一步降低成本，适应新市民购买需求，才能让供需匹配，才能保持房地产平稳健康发展。

（编辑：陆跃玲）

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