毫无疑问，今年对于刚需来说，是个利好年。 

高层频频喊话，央行两次给楼市“开小灶”，累计下调35个基点……

真金白银的“偏爱”，可谓诚意十足。

不过，虽有政策刺激，买房也不能乱买。

刚需买房三大忌：一忌“盲从”，二忌“全要”，三忌“只看价”。

如今还要特别注意一点——三室。

户型是房子的灵魂，也决定着未来10%的收益。

原来讲究“先上车后换座”，先将就买个两室，等有钱了再换。但现在看来，行不通了。

天津二手房的流通性太差了。

除了学区房，绝大多数的二手房近乎都被“锁死”。

从4月份成交数据也可看出，二手房市场的“大主角”是河西，其次是南开、和平。

都有学区概念。

三个区加起来，能占到近四成的市场份额。

若再加上河东、河北、红桥，可以扩大到约六成。

至于其他区，成交份额很少。

现在，二手房的成交占比，市区是78%，环城四区38%。

环城有大量新房，二手房卖不出去。

再置换很难。

买房容易，换房难。

特别是大两室，接盘的人越来越少。

需求决定市场。

对于落户来说，两室太大，对于自住来说，又不够住。

一两个人住没问题，但若是有了孩子，父母过来照顾孩子呢？怎么住得下。

户型跟当下新房的设计也不在一个段位。

看看下面这两款，一个是96平米的两室，一个是89平米的两室。

空有面积，没有“美感”。

96平米两室&89平米两室户型设计

而且现代年轻人都讲究有私人空间。

哪怕是个很小的房间，多一间房，就多了N种可能。

克而瑞一项调查数据也显示，新生代群体无论刚需还是改善购房，均首选的是三室。

高端改善为“面子”，刚需改善为“功能”。

说白了就是图多一间房。

与其以后为换房愁白头，还浪费一张房票，还不如从开始就一步到位。

事实也的确如此。

近五年来天津新房市场中，两室成交占比逐年下降，由2017年的4成下降至目前的不到3成。

反观三室，成交量逐年递增，市场份额已经高达6成以上。

不夸张说，以后两室会越来越没有市场。

取而代之的是紧凑小三室。

现在，“小而优”的时代已经来临。

200万以下甚至150来万就能买到不错的小三室，有的还能兼顾教育、地铁等。

比如保利和光尘樾，87平米就做到了三室两厅两卫，89平米更优。  

都是三面宽的设计，明厨、明卫，主卧还带独立卫生间……空间利用率极高。

保利和光尘樾89平米户型图

上东金茂智慧科学城在89平米有限空间内，将创新拉到了极致。

设计了跑道式阳台，横跨客厅和南向次卧。

上东金茂智慧科学城89平米户型图

中建时代公园89平米户型，还有专门的洗衣房。并与超大设备平台相连，也相当于额外赠送了。

中建时代公园89平米户型图

此外还有拼面积的，中建展望将小三室的门槛拉低到了82平米。 

中国铁建花语尚东则在产品力上下功夫，为刚需小户型也配备了铝板、落地窗。

中国铁建花语尚东89平米户型图

你还见过哪些设计不错的小三室，欢迎留言补充。

平心而论，刚需买房不允许你要太多。但时代在进步，同样的预算下，能三室何必两室。

退一万步说，三室还有改造成两室的可能。

但两室变三室就难了。

再者说，既然三室已成主流，刚需买房也得顺应大势。

买房不是一锤子买卖，也得考虑接盘人的喜好。

没有流通性的房子，不值得入手。