井喷!一周30多个政策,天津就差“关键一步”……
态度已经很明确了,“牛夫人”变“小甜甜”。昔日的横眉冷对,也换成了百般呵护。
行政端、金融端,全用上了。
一番操作猛如虎,还出现了破例式救市、反常式救市。
誓要把楼市送回正轨。
实际上,这波周期从4月份就已开始,5月份更彻底,没有利空,全部利好。
截至上周,今年已经出了150多个政策。
这一周更凶猛,多地一连出了30多个政策,包括公积金、降首付、购房补贴、限购放松、取消限售、放开落户,等等。
天津至今已落地5项,即——
卖一买一
静海和蓟州的分区施策
公积金首套认定
首套房贷利率下调65个基点
公积金贷款最高额度上调至80万
全国大宽松周期,汹涌而至。
现在苏州、杭州、南京、东莞等地,已经肉眼可见热起来。
杭州新政发布10天,二手房带看量增加三倍;
东莞久违的刷屏又回来了,部分业主坐地起价;
南京限售松绑后首周,有楼盘4小时火速成交了5套房;
苏州新政首周新房和二手房成交量都翻倍涨……
可能有人会质疑,为什么天津没多大起色呢?
两个原因:
1)疫情反反复复,冲淡了政策威力。
到现在,疫情的坎儿都没有过去。金三没了,银四也没出现,如今连红五月也给搅和了。
河东已经发文售楼处、中介门店,暂停营业。
看房都受限,谈何买房?
2)刚需利好出尽,但对改善的刺激还在路上。
牛市看刚需,熊市看改善。
改善好比一二线城市,是风向标,也是领头羊。
受限于疫情,现在市场只能靠“自己人”。4月份200万以上成交占比已接近四成。市区盘、高端盘成交活跃。
而且改善需求已经积压了五年。
某种程度上,它比刚需更需要刺激。
刚需是刚性需求,早晚都需要买。改善却是可买可不买,关键是“命门”还被按着,想改善也改善不起来。
虽然现在“卖一买一”已出,这是针对改善的利好。
但坦白说,作用力不大。
包括即将落地的“挂一买一”也是一样。
那怎么才能真正刺激改善?
要想激活改善,无非“三条路”:
二手房卖出去。
大多数人改善都是用房换房,二手房卖不掉,首付就凑不齐,也就无法完成改善。
成交数据也看出,600-750万成交金额同比上涨了15-50%。
他们不需要卖一买一,靠自有资金都可完成改善。
反观三四百万,却出现了四成左右的下滑,就是因为二手房卖不出去,需求被限制。
靠个人收入增长。
这一条有点太“天真”。目前的经济大环境并不允许。
据数据显示,4月全国城镇调查失业率已达6.1%,其中16-24岁人口调查失业率已经上升到了18.2%。
很多公司还在裁员、降薪。
基本上,能保住目前水平已经很不错了,还想涨薪?还想靠涨薪买房?不现实。
信贷刺激。
这也是最有效的方法。涉及两个方面,降利率、降首付。
降利率,不太可能。
央行罕见降基点,也是针对的首套,将首套下线拉低到了lpr-20个基点。
二套并没有动,仍是lpr+60个基点。
天津各大银行执行的也是这个水平,这已经是“底线”了。
再降也没多大空间。
即便跟着lpr下调,也属于沾光,最利好的还是首套。
相比之下,降首付更能刺激改善。
在365一项调查中,希望“降低二套首付比例”的呼声最高,占比高达近三成。
的确,首套三成,二套六成,直接多了一倍。
哪怕名下无房、有过贷款记录也要付六成首付,门槛着实有点高。
对于二套,要么直接降首付,要么认房不认贷。
基于“支持刚需和改善性住房需求”,认房不认贷很合理,该政策执行的可能性更高。
南京、郑州等地已经执行,结清贷款且名下无房可认定为首套。
成功先例在前,天津出不会被驳回。
而且天津已经传言,要取消认房认贷,时间点都曝出来了。
大约在6月份左右。
不夸张说,刺激改善就是天津楼市的“临门一脚”。
市场要想真正起势,必须靠改善。
刚需也在看改善行事。
而且政策是越早出越好,否则会起反作用。
很多人已经在等着。
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