《投资者网》吴悦

编辑 胡珊

今年一季度经济增速是 4.8%，由于四五月份受到的冲击比较大，就算考虑到六月份形势好转，有专家预计二季度的经济增速也只能达到 0.5% 左右，这样要完成全年 5% 以上的经济增速目标，挑战还是比较大的。

于是我们都看到了一系列从上至下稳经济稳增长政策密集出台，其中，从中央到地方稳定房地产市场的诸多政策措施尤其引发市场热议，一方面说明稳房地产对于稳住经济大盘有着重要意义，另一方面也说明目前遇到的困难确实比较大。今年 1 月到 5 月，TOP100 房企的销售额均值 273 亿元，同比下降了 50%。头部房企尚且如此，中小房企的日子就更难了。

如何看待目前的局面？如何解读这些政策？这些都是大家非常关心的焦点问题。6 月 9 日下午，思维财经、投资者网主办、中制智库联合主办的 " 思维圆桌派：稳房地产与稳经济大盘 " 网上直播活动隆重举行，四位重量级嘉宾与会解答大家心中的疑惑，他们分别是：国务院参事室特约研究员陈全生，中制智库理事长兼研究院院长新望，同策研究院助理院长、同策首席研究员宋红卫，亿翰股份总部研究中心房地产首席研究员于小雨。投资者网总编辑陈元地担任本次思维圆桌派主持人。

这些嘉宾或是对政策研究有独到的见解，或是长久从事房地产领域的研究工作，从宏观到微观，他们的观点非常值得倾听，以下是本次圆桌派的精选实录：

陈元地：首先我们来谈谈政策。目前从中央到地方出台了一系列稳房地产的政策措施，可以说纷繁复杂，纵横交错。各位嘉宾能不能精炼归纳一下，对哪个或哪些政策印象深刻，觉得比较到位和重要？

陈全生：我觉得目前的这些宽松政策都是让大家买房的政策，但现在城市化率已 60% 多，再提高不会那么快了，就像人长到 20 多岁就不再长身高一样。现在民企想借钱，银行不借。央企和国企进入房地产是因为政府要他们来托底。所以我才想了一个办法，就是效仿美国政府收购房地美、房利美这种办法，缓解目前极可能出现的金融风险。

新望：现在确实出台了很多具体的措施，但是我觉得，从认识上应该有一些根本的调整，就是把房地产业作为支柱产业的这种客观存在，很好地予以确立。中国的城市化、都市化进程加快之后，未来的城市更新、进程人们对住房的刚性和原有居民改善需求结合起来，未来的对房地产的需求空间仍然很大。

现在的 60% 的城市化率，是一直较低水平的城市化，粗放的城市化，或者说只是城镇化，而且再提高 10 个百分点也没问题。我们是 14 亿人口的一个国家，未来，城市化、都市化的潜力还非常大，而且现在也放开三胎了。把这些种种因素都考虑进来，房地产至少还有十年的发展空间。所以，只有继续推进中国的城市化进程，继续成为一个中高增长速度的国家，才可以保住我们世界第二大经济体和世界第一制造大国的地位。过去有一句话，一切的问题，解决的关键还是要发展。发展的动能从哪里来？潜力从哪里来？我觉得城市化还是很重要的一个抓手。

陈元地：新理事长强调的是要从定位上重视房地产，这样才能有一个对经济比较持续的推进动能。宋总刚才在主旨演讲中，把两次疫情对房地产的不同影响讲得很清楚，那么您觉得现在对房地产的政策力度够吗？

宋红卫：我感觉现在这个政策力度还不够。最核心的政策是融资政策，这个问题不解决，行业风险的问题是很难短期内解决的。

陈元地：刚才于总说未来房地产还有微笑曲线的右半边，那您觉得什么条件下会有这个右半边逐渐显现出来？

于小雨：其实我们说行业利润是到了一个底部的，虽然会有微笑曲线的另外一半，可能也很难回到过往。刚才几位老师也有谈到城镇化的这种红利，人口的红利，都非常利好房地产。但这块现在确实跟以往的这个条件没办法比。因此我认为行业会逐渐地回归理性，回归实体，也就是国家提出的 " 房住不炒 "。

对于企业来说，整体利润达到了这个 3% 就非常低了，所以利润可能会走出微笑曲线的右半边，但很难回归到以前的这个水平，只是会往上去做一些修复，无论是从供应端，还是从企业角度来看，都有一定的优化和调整。结合刚才问的一些政策的问题，我觉得现在政策确实还没有太到位，现在房企的问题，我们认为是信用的问题，而且信用的修复不是一蹴而就。

目前政策更多的是去释放合理的需求，我们认为，如果政策有针对性的支持和保障刚需和改善性需求是有空间的。因此企业更需要从自身的角度进行开源节流，积极做好项目的销售去化，目前生存是第一位的。出险企业主要是通过时间换空间的方式活下去，很难说通过国家的救助，或者融资上的一些扶持走出困境，我认为这是几乎不可能的，现在应该也很少有企业抱有这种幻想。当然我们也看到了一些很积极的信号，包括企业发债，国家给一些担保，但是很明显，这些企业本身的资质就非常好，经营稳健，而不是说已经出现问题了。

陈元地：其次我们来谈谈未来。各位嘉宾觉得还会有哪些新政策出台？或者说房地产行业什么迹象出现，就说明企业基本稳住了，什么状态出现，说明还需要继续 " 给药 " 相救？

陈全生：我觉得新望提了一个重要观点，就是要从思维逻辑上把这件事理顺。我们这些年走过来，是用房地产来促进经济的发展，这个逻辑是有问题的。大量的卖地，大力发展房地产，就可以提高地方 GDP，就可以改善城市形象。我们是用房地产推动经济发展，而不是经济发展带动房地产发展。这是个城市发展的逻辑问题。

陈元地：那么新理事长，问题来到您这儿。您说大力发展城市化，房地产企业在哪些地方要发力，哪些地方要做得更好一点，才能更好地融入城市化进程，走出目前的困境？

新望：我觉得要有一个全国通盘考虑的城市化战略。比如说是以县城为主的这种城镇化，还是大都市、都市圈城市群为主的这种城市化？政策上明确了，企业家会自己有办法。我觉得现在的问题是，大的思路、大的政策没有明朗，你给一些局部的好处，还是不能解决房地产的根本问题，尤其是不能解决民营房地产企业的问题。如果给他们更好的稳定预期，企业家自己就会寻找办法，解决问题。

陈元地：于总怎么看这个问题，对未来有什么预期？

于小雨：我认为，像预售资金监管这一块我觉得更多的是要规范，就是原来可能确实有一些地方政府太严了，可以优化调整。另外，我认为会继续推动优质企业享受融资便利，对有问题的企业更多的可能是从项目的角度去解决项目交付的问题。我相信我们国家是愿意听到企业的心声的，因为我们也经常参与一些国家组织的调研，大家包括高层都是想要听到民营企业的声音的，反馈上去，也是能结合着实际情况去做调整的。我认为，目前对于企业来说，更关键的还是在于市场的好转或恢复。

陈元地：最后我们来谈谈房价。现在买房对于老百姓来说是一个两难的选择，就买房的时机来说，价格上比过去降低了，但是预期也比过去变差了。各位嘉宾对此有何建议？

陈全生：无论是房地产公司买地，还是老百姓买房，第一是位置，第二是位置，第三还是位置，你把位置找好就行。而找个好位置，就需要了解和研究一下城市发展规划才行。就这一条。

新望：基本同意刚才陈参的观点，好的地段，真正能起到改善居住品质的作用。不管你持有的，还是准备购买的房子，如果具有比较稀缺的特质，未来我还是看涨，这两年北京仍然还在涨的就是那些高端楼盘，有明显的改善性品质的好房子。当然如果要作为投资的话还是要慎重。投资还要考虑包括政策在内的其他方方面面的因素。

宋红卫：其实从行业的角度出发，看地段、地段、地段这个观点我是认可的。因为房地产的地段就是决定你的资源嘛，包括你的便利配套，都是核心的东西。但是核心城市这种地段的房子一定是很贵的，对于刚进入城市的人来讲，这些房子也很难买得起。对于城镇化背景下的这些新的购房人群，我们就要看工作地点，你只要是长期工作稳定，你就近买房就可以了，因为就是住嘛，也不用去看房价短期的涨与跌。

于小雨：我觉得现在确实是一个换房子或买房子一个比较好的时机。刚才各位老师也提到，高能级城市去好的地段，去城市核心区位。这次上海疫情给我一个很深的感受，真的是要去看配套，看物业，接下来如果要买房子，如果有条件买房换房的人，一定要考虑的就是物业和配套的水平。

陈元地：感谢四位重量级嘉宾，从政策到执行到企业的状态，以及未来的趋势，都做了非常精彩纵深的研判和分享。当然有关买房的讨论，我们只是给大家提供了一些观察角度，供大家参考。我们在一个凉爽的初夏来探讨稳房地产与稳经济大盘的话题，希望在秋天能看到房地产行业和经济发展都有新的收获。如果我们这次的研讨对未来的政策制订、对企业的强身健体能起到一定的促进作用，那一定是我们大家所乐见的。谢谢大家，下次思维圆桌派再见。

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