编者按：

 

超大、特大和大型城市，是中国经济发展和技术创新的主要动力，是人口主要流入地，但从人口规模来看，面广量大的小城市，依然是中国城镇体系的基石，这里既是沟通城乡的关节点，也是从“乡土中国”到“城镇中国”，促进农村人口就近城镇化的承载地。

 

小城市的多元化和灵活性，为中国经济活力注入力量，但也面临发展转型、人口数量和结构、就业机会少等困境。为了更深入和客观看待这些问题，第一财经派出记者，走进这些小城市，开设“城镇中国”栏目，扫描小城市经济社会状况，与各界探寻小城市与乡村、小城市与大城市的协同发展之路。

“三十年前错过了广东深圳机遇，三十年后绝不错过广西东兴。”

在广西防城港通往越南的东兴口岸边境上，最热闹的万众国际批发市场的墙壁上写着这样一句话。可以说是当地人心境的一种写照。

▲万众国际批发市场内的标语 吴俊捷摄

东兴，是防城港市下面的一个县级市，而防城港则是广西的一个地级市。这座坐落于广西南部北部湾北岸的小城，人口不到百万，相对于广西南宁、桂林、柳州、钦州、玉林等城市，在知名度上并没有什么优势，但2018年却以近7.3万元的人均GDP在广西排名第一，GDP增速也是广西第一。

防城港位于华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈的接合部，不仅是中国东中西部地区的连接点，也是我国唯一与东盟国家海陆河相连、沿海又沿边的城市。这里拥有我国大陆海岸线、最西南端的深水良港，经济因港而兴。

▲北部湾大道上颇有名气的阳光海岸楼盘，楼盘商业街的左侧房产中介以及装饰建材商铺聚集 吴俊捷摄

但最近一两年，走在防城港街头，或者坐在出租车里，当地人和司机跟你谈论得最多的是房价和传销。

在北部湾大道一侧，是龙光•阳光海岸楼盘，行走于百米左右的商业街，仅房地产中介门面就超过十个。与之配套的是装修、装饰、房屋托管、建材等楼市相关产业的店铺。

当地司机则不断提醒记者，在这些房产中介里，一定要警惕传销分子的蛊惑，因为一些中介已成为部分传销分子开展非法行为的幌子。

▲新城区港口区海湾边上的在建楼盘 吴俊捷摄

东北浙江炒房团转战防城港

四通八达国际广场距防城港北高铁站不到五百米，广场的置业顾问杨雪曾亲眼见到外地买家一次性买下了广场的一层商铺。

“买家是个浙江人，人随和又低调，话不多。进了置业大厅看了几分钟沙盘就定了临街的一层商铺。”杨雪回忆起买家风尘仆仆的样子很是印象深刻。买家买了商铺后，放租、收租、物业等托管事宜都交由公司这边处理，后续就再也没有现身，杨雪告诉第一财经记者，这样的例子她经历了好几次。

不只是杨雪，近年来，东北、江浙等外地买家一次性买下一层商铺或十几套房子的故事，几乎是不少防城港楼盘的售楼人员都听闻或经历过的事情。不少售楼人员甚至总结了不同地域的买家买盘时的大致特征，诸如东北人声势大，通常三五成群出现，江浙人大多一两个人同行，不大爱喧哗。

外地人显然是防城港购房的主力军。在北部湾大道的一家房产中介灯箱广告牌上，还写着“欢迎黑龙江丹东买房团前来防城港考察楼盘”。

在外地买房者推动下，防城港的房价确实上涨了。伴随房价上涨，楼盘也遍地开花。无论是走在防城港市金花茶大道、北部湾大道、江山大道这三条主干道上，还是茶山路、迎宾街、灵秀街、田口街等支路上，都可以看见开发建设中的楼盘。站在道路尽头、高地或者海边，放眼望去，高高的塔吊随处可见，这座年轻的城市正在火热地建设中。

如今，用“三天一层楼”来形容防城港房地产市场建设的热闹场景，在当地人看来丝毫不过分。

多位当地人告诉第一财经记者，防城港26年的建市历程中有两次房价上涨令人印象深刻。

第一次发生于2008年，当时国家批准实施《广西北部湾经济区发展规划》，北部湾经济区上升为国家战略。这使得防城港这座中国海陆交界最西南端的城市，作为北部湾经济区的一部分开始为外界所知。

港口区的不少楼盘都是房地产开发商于2008年前后拿地的，诸如广为当地人所知也是较早开发的龙光·阳光海岸等。不少外地房地产开发商在北部湾经济区规划出台之后，开始将目光转向这座西南边陲城市，由此也形成了防城港房地产发展的第一个飞速发展期，即2010~2014年。

第二次发生于2018年，海南省全域限购政策的升级被认为是间接推手之一。2018年4月22日，海南省委办公厅、海南省政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，海南省各市县实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。

▲市区中心伏波路美食街旁便是在建的楼盘 吴俊捷摄

▲市区中心永福路放眼望去均是楼盘 吴俊捷摄

▲市区中心永福路放眼望去均是楼盘 吴俊捷摄

因此，曾流连于椰风海韵、碧海银沙的部分购房人群开始选择将置业方向转向防城港等北部湾城市。当地房价也一时间由此前的5000元/平方米攀升至7000元/平方米左右。部分楼盘一度在2018年中达到了近年来的高位，站上了8000元~9000元/平方米的高点，对这个西南边境城市来说还是首次。

“第一次感受到这片土地对外地人来说有吸引力，之前房价在当地人心目中是没有概念的。”在防城港开出租车逾十五年的四川人陆敏之是较早定居在这里的外地人。

房子比人多

在防城港的大街上行走，不经意间会遇见旅游大巴车，这种大巴车被当地人称为防城港“一日游”看房团，是防城港一景。

这种看房团兴起于2011年下半年，2012年渐成规模，此后几年相当鼎盛。来自天南海北的游客们一边感受西南边陲城市的滨海风情，一边思忖购房置业计划,与其说是旅游不如说是考察当地楼盘。总之，房子足以媲美海景、海鲜、越南边境特色产品等。

▲严打涉传看房大巴的标语 吴俊捷摄

但陆敏之告诉第一财经记者，不少传销组织借着“看房一日游”，利用大巴车带着游客参观防城港龙珠广场、白浪滩、金滩、仙人山公园等当地著名景点，大肆宣讲北部湾经济区的开发潜力、防城港房地产市场的投资潜力等，诱使不深入了解当地情况的外地观光客买房，并进入传销等非法组织。

第一财经记者在防城港实地走访期间，也看到 “严打涉传大巴车，整治组团‘传销宴’”等类似标语悬挂于墙壁上。防城港市住房和城乡建设局一楼大厅入口处醒目地张贴着“严厉打击传销”的宣传资料。

▲防城港市住房和城乡建设局一楼大厅醒目张贴打击传销标语 吴俊捷摄

▲新楼盘旁张贴严禁出租房屋给传销分子的标语 吴俊捷摄

事实上，1968年建港之后的数十年中，防城港都停留于一座名不见经传的小渔村。即便是1993年建市之后的十余年间，当地的房价也丝毫不起眼。但如今，房地产已日渐成长为当地的支柱产业。

从防城港主体税种的角度也可管窥一斑：作为第三产业构成的房地产，其税收在2002年还停留于零，但到了2011年便成为第三产业的主体税种，贡献第三产业15%左右的税额。不得不说，房地产于防城港的地位不容小觑。

▲北部湾大道上颇有名气的阳光海岸楼盘，楼盘商业街的左侧房产中介以及装饰建材商铺聚集 吴俊捷摄

正是因为房地产对地方经济不可或缺的作用，越来越多的人投入到这个行业及周边产业。“港口区这边是防城港的新城区，外地人来了防城港超过一半都在从事房地产中介这类行业。”从事该行业逾十年的置业顾问肖冠笑言，从某种程度上可以说，外地人来了防城港不是在买房就是在卖房。

不仅是新城，去往防城港通往越南的东兴口岸，房子依旧是核心话题之一。越南红木、沉香、水果、手链、香水等商行的上方是大面积的房产广告。

▲东兴口岸随处可见防城港售楼广告 吴俊捷摄

仅2018年，防城港商品房销售面积绝对数便达384.58万平方米，是2010~2014年间累计购置土地面积的两倍多。但当地人口却增幅缓慢。2010年，全市常住人口为86.69万人，截至2018年末，这一数据也仅为95.33万人。

防城港作为广西人均GDP最高的地级市，却是人口最少的地级市。尽管每年有超过2500万国内外游客前来领略它的沿海沿边风情，但户籍人口、常住人口年均增幅都不到两万人。

去年从大学金融专业毕业的防城港人刘明告诉第一财经记者，明年会离开防城港去往邻近的广东或者首府南宁寻求工作机会。“在这里不太容易找到合适的工作机会，另外工资水平也不高。出去闯荡一番或许能有更多选择。”

除了留不住年轻人，“候鸟居民”也是当地一大特色。居住在北方，一入冬就会飞到平均气温23摄氏度左右的东兴过冬，直到来年开春再离开的王冬明，就是其中的一员。每年冬季，有很多这样奔赴千里而来，在防城港感受南国温暖的人群，防城港的街头可以轻易觅见北方省份的车牌号。春节后，这些人陆续离开，居民楼的灯光也会再度恢复到往昔的零星状态。

住房需求与城市人口数量息息相关，人若留不下来，房子的投资价值又怎么能得到充分体现呢？这是不少投资客的顾虑所在。

而这并不是见证了当地楼市近十年快速发展的陈南贵所乐见的事情。他对第一财经记者表示：“比起房子无人问津，‘候鸟居民’或者老人选择在日照充足、空气清新、水质纯净的防城港购房无疑是件好事情；但比起能让购房者在防城港安家立业而言，防城港更需要发展门类丰富的细分产业，吸引更多年富力强的置业者在此就业扎根，继而参与到防城港的发展中。”

中央商务区（CBD）可以说是城市的窗口之一。与很多城市不一样，防城港的CBD房子比人多。

防城港的CBD原规划有商业街、星级酒店、影剧院、甲级写字楼、同档住宅社区等，启动建设于2010年。记者实地走访发现，CBD目前除了一条几乎汇集了全国各地特色食物的美食街，地王中心、财经中心、金港中心等标志性高楼均处于建设中。夜幕降临之后，坐拥数个几十层高楼楼盘的CBD只有稀稀拉拉的灯光亮起，鲜少有人。天亮之后，CBD的马路上才偶有穿行的车辆，楼盘的营销中心开始有人出没。

以产业来黏附人群

防城港已经意识到留不住人对于当地经济发展的困扰，置业顾问们大多也不会回避这个问题。

从湖南老家来到防城港闯荡的黄兴东在与越南一水之隔的万众国际批发市场租了个专营越南饰品的小店铺。见证了防城港这十年快速发展的黄兴东有着自己的观察和思考。

“第三产业中旅游消费贡献率达61.4%，排名广西第一，但这显然还不够。第三产业的科技、金融、信息等更多细分门类逐步完善，才能满足更多外地人在当地的就业诉求，从而吸引更多外地人前来置业安家。” 黄兴东告诉第一财经记者，他的湖南老乡们因为对边贸、旅游、房屋中介这类行业不感兴趣，去年已经去往邻近的广东省寻求就业机会了。

但是对于房产销售人员来说，却从另外一个角度看好防城港的发展。如果你随便走进一个楼盘，销售人员会不断向你提及东湾跨海大桥开通之后，对岸的企沙半岛的工人便会到CBD消费、到楼盘林立的港口区购买新房等；又或是告诉你，这里正在形成通往周边省会城市和越南河内三小时、通往广西各主要城市两小时、广西北部湾经济区内各城市一小时的快速铁路网和高速公路网，此外正在建设中的泛亚高铁将于2021年开通，防城港与东南亚各国将直接联通，防城港四和机场也拟在2022年完成建设，“海、陆、空”的防城港大交通时代即将到来，这意味着人流的到来。

从当地政府的规划看，这座西南边境城市的房地产发展与整个城市的工业化进程相向而行。

自我定位为北部湾之滨工业城市的防城港，其工业化大发展起始于2008年北部湾经济区上升为国家战略。当年，以防城港钢铁基地、白龙核电项目为代表的“天字号工程”开始实施，被视为防城港全面推进《广西北部湾经济区发展规划》的标志。

“碧桂园、龙光等外地的房地产巨头差不多都是在2008年前后开始进入到广西区域的，防城港本土的企业晨华集团、桢宏地产等也差不多是这个时间节点前后开始涉足滨海生态地产的。”一位房产公司孙姓总经理表示，早期防城港地方政府为了吸引有实力的外地房地产开发企业，在拿地上给予了很多优惠政策。当地的房地产投资指标增幅于2009年一度名列广西第一，达78%。

2009年，为全面对接《广西北部湾经济区发展规划》，防城港“三岛三湾一核心六组团”的城市新格局得到确定。中心城区规划面积由原定的70平方公里增至140平方公里，人口由50万~60万增至超100万，极大拓展了城市发展空间，防城港房地产发展也驶入了快车道。

大海粮油、防城港电厂、盛隆公司、中冶实久、中一重工、金川集团、上思华润水泥、海港500KV变电站等一批当地人耳熟能详的重点项目，也于2009年前后落地。

2010年1月1日中国-东盟自由贸易区的全面启动，又给这座城市赋予了更多的想象空间。用“满城是工地，到处有项目”来形容2010年的防城港是再恰当不过的了，当年第二产业占比提升至52%。

“以工兴市”却没有换来人口的快速增长。部分受访人士认为，这是规划先行的产物；也有人认为，这是城市的产业结构还没有理顺，主导产业带动力不强的结果。

强化钢铁、能源等第二产业的主导作用之际，当地政府于2011年开始突出强调发展现代服务业，在原本的文化旅游、星级酒店建设、港口物流、房地产、边贸等服务业之外，寻求发展法律服务、金融等新兴服务业的可能性。

转方式、调结构在随后的2015年被放在了更加重要的位置。电子信息、新能源、新材料等战略性新兴产业、循环经济成为第二产业的主攻方向，而不再是停留于大块头的钢厂、核电厂、电厂等。强调深化发展港口经济、海洋经济、口岸经济、旅游经济之外，防城港提出了发展生态经济和互联网经济这两大新经济业态。

截至2018年末，防城港第二产业占比则由2011年的52.6%降至49.3%，但对当地经济增长的贡献率仍高达52.4%；不过第三产业占比也由2011年的33.4%提升至36.8%，对地方经济增长的贡献率由2011年的20.1%提升至37.4%。

同时，新材料、生物健康、医药、新型装备制造、智能装备制造、电子信息产业等在这两年被视为“工业之苗”和防城港工业高质量发展的必由之路，比如涵盖中印医药产业园的国际医药开放试验区正在推进中。

防城港市住房和城乡建设局的一位副局长在接受第一财经记者采访时表示，随着这座西南边陲城市的知名度提升、产业链逐步完善、配套进一步健全、宜居指数进一步提高，同时由于北部湾城市南宁、北海限购限贷，防城港房市对外来人口仍有较大吸引力。

见证防城港从小渔村到如今建筑工地林立的当地人，喜欢以深圳的蜕变奇迹来自比防城港。但相比近十年间高楼的建设进展而言，防城港的人口增幅要缓慢得多。这座集21世纪海上丝绸之路的重要发力点、大西南腹地的桥头堡、中国与东盟经济合作第一城、华夏边陲明珠等光环于一身的城市，要“迈入沿海开放城市第一集团”，还有很长的路要走。